16 Nov 2020

Les ventes de maisons au Canada baissent légèrement, pour la première fois depuis avril

Selon les données d’octobre publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), les ventes résidentielles nationales ont baissé de 0,7 % d’un mois à l’autre, après le sommet de septembre (voir le graphique ci-dessous). Il s’agit du premier recul en cinq mois, alors que le marché restait serré et que les prix continuaient d’augmenter. La concurrence demeure vive sur le marché des maisons unifamiliales et des maisons en rangée. Pour les condos, les ventes ont baissé tandis que les nouvelles inscriptions montaient en flèche, surtout dans le Grand Toronto.

Environ la moitié des marchés locaux étaient en hausse de septembre à octobre, mais les déclins enregistrés dans l’autre moitié donnent au total une légère diminution. Parmi les grands marchés, Montréal, la vallée du Fraser, Calgary et Edmonton ont connu une hausse. Par contre, les ventes étaient en baisse dans le Grand Toronto, à Hamilton-Burlington, à Ottawa et dans le Grand Vancouver.

En octobre, les ventes réelles (non désaisonnalisées) ont affiché une hausse de 32,1 % d’une année à l’autre. Il s’agit d’un nouveau record pour octobre, par plus de 14 000 transactions. Pour le quatrième mois consécutif, les ventes étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation au Canada par rapport au même mois en 2019. Parmi les quelques marchés accusant un recul par rapport à l’année précédente, il se peut que ceux de l’Ontario n’aient tout simplement pas l’offre nécessaire pour soutenir la demande.

Jusqu’à maintenant cette année, quelque 461 818 propriétés ont changé de main sur les systèmes MLS® canadiens, soit 8,6 % de plus que pour les 10 premiers mois de 2019. En fait, c’est le deuxième plus grand nombre de ventes jamais enregistré de janvier à octobre, après le record de 2016. Il se peut que 2020 se révèle une année record pour l’activité immobilière – contrairement à ce qui était largement prévu lorsque la pandémie s’est déclarée en mars. Il ne fait pas de doute que la COVID-19 a amené de nombreux ménages à changer de maison par suite du bouleversement de leur vie et de leur situation professionnelle. Une bonne part de l’activité n’aurait pas eu lieu sans la pandémie.

Nouvelles inscriptions

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a augmenté de 2,9 % en octobre. Cette augmentation globale de l’offre a été portée par les nouvelles inscriptions dans le Grand Toronto, dans le Lower Mainland en Colombie-Britannique et à Ottawa. Comme les ventes, les nouvelles inscriptions réelles (non désaisonnalisées) ont atteint un sommet pour octobre, mais par une marge beaucoup moins importante que les ventes. Les conditions du marché restent très serrées dans bien des régions du pays.

La Chambre immobilière de Toronto indique que l’augmentation des ventes jusqu’à présent cette année a été bien plus forte que l’augmentation des nouvelles inscriptions, dans le segment des maisons unifamiliales. À l’inverse, le segment des condos a vu les inscriptions plus que doubler par rapport à octobre 2019, tandis que les ventes n’augmentaient que de 2,2 % (voir le graphique ci-dessous).

« La concurrence entre acheteurs de maisons unifamiliales, en particulier de maisons isolées, est restée vive le mois dernier, continuant de soutenir une montée des prix dépassant les 10 % dans de nombreux quartiers du Grand Toronto, a dit Lisa Patel, présidente de la Chambre immobilière de Toronto. Par contre, les acheteurs de condos ont profité d’un choix bien plus grand que l’an passé. Déjà avant la COVID, une augmentation des ventes par des investisseurs semblait prévisible en 2020. La pandémie n’a fait qu’accentuer la tendance, la paralysie de l’économie et du tourisme minant le flux de trésorerie de nombreux investisseurs. »

L’absence de touristes a dévasté le marché de la location à court terme de condos, nombreux à être inscrits sur Airbnb. Le déclin radical de l’immigration a sapé la location à long terme de condos. Les loyers ont globalement chuté dans le Grand Toronto, et de nombreux investisseurs tentent de vendre. En même temps, de nombreux acheteurs de nouveaux condos non encore livrés essaient de refiler leurs contrats. Les initiatives du gouvernement fédéral visant à augmenter l’immigration en 2021 aideront à corriger cette situation, si elles sont fructueuses. Cependant, le tourisme ne reviendra pas avant qu’un vaccin soit largement disponible dans le monde entier. Il y a eu des nouvelles encourageantes à ce sujet.

L’offre ayant augmenté en octobre et les ventes, relativement peu changé, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a diminué pour s’établir à 74,3 % – ce qui reste quand même un des plus hauts taux enregistrés pour cette mesure. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,1 %.

Si on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, environ le tiers de l’ensemble des marchés locaux était en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en octobre. Les deux autres tiers des marchés se situaient au-delà des normes à long terme, largement au-delà dans bien des cas.

On comptait 2,5 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’octobre 2020, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, 18 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin d’octobre.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a augmenté de 1 % d’un mois à l’autre en octobre 2020. Sur les 39 marchés que l’Indice mesure actuellement, tous sauf un ont connu une hausse entre septembre et octobre (voir le tableau 1 ci-dessous).

L’IPP MLS® global et composé (non désaisonnalisé) a connu une hausse d’une année à l’autre de 10,9 % en octobre. Il s’agit de la plus importante hausse depuis juillet 2017.

Les gains les plus importants d’une année à l’autre – plus de 25 % – ont été enregistrés à Quinte et à Woodstock-Ingersoll, en Ontario.

Des augmentations de 20 à 25 % d’une année à l’autre ont été observées à Ottawa, à London-St. Thomas, à Tillsonburg et dans certaines régions de villégiature de l’Ontario.

Des augmentations des prix d’une année à l’autre de l’ordre de 15 à 20 % ont été enregistrées aux endroits suivants : Barrie, Hamilton, Niagara, Guelph, Bancroft et sa région, Brantford, Cambridge, Huron-Perth, Kitchener-Waterloo, North Bay, Peterborough-Kawarthas, Simcoe, Montréal et le Grand Moncton.

Les prix ont augmenté de 10 à 15 % par rapport à octobre dernier dans le Grand Toronto, à Oakville-Milton, à Mississauga et à Northumberland Hills.

On a observé des augmentations des prix d’une année à l’autre de 5 à 10 % dans le Grand Vancouver, dans la vallée du Fraser, dans la vallée de l’Okanagan, à Regina, à Saskatoon, à Winnipeg et à Québec. À Victoria et ailleurs sur l’île de Vancouver, ainsi qu’à St. John’s, la hausse des prix était inférieure à 4 %. Les prix se sont tout juste maintenus en territoire positif d’une année à l’autre à Calgary et à Edmonton.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés au pays a atteint un autre record en octobre 2020, s’établissant à 607 250 $. Il s’agit d’une hausse de 15,2 % par rapport au même mois l’année dernière.

En somme

La santé du marché du logement est en bonne partie attribuable aux taux hypothécaires plus bas que jamais et à la demande refoulée de ménages qui ont maintenu leur niveau de revenu pendant la pandémie. Les ménages les plus durement touchés sont ceux de petits salariés dans les secteurs de l’hébergement, de la restauration et des voyages. Ce sont eux qui ont le moins les moyens de faire face aux difficultés, et ils ne sont généralement pas propriétaires de maisons. La bonne nouvelle est que le marché du logement contribue à la relance de l’économie.

Depuis l’annonce que Pfizer a un vaccin hautement efficace en préparation, les taux d’intérêt ont légèrement augmenté aux États-Unis. Cet effet a été compensé en partie par la montée radicale des cas de COVID dans le monde entier et par le resserrement des restrictions aux activités. Ce matin, Moderna Inc. a affirmé que son vaccin contre la COVID-19 avait une efficacité de 94,5 % selon l’analyse préliminaire d’un vaste essai clinique en phase finale. Voilà un signe de plus que la recherche effrénée des scientifiques et des entreprises pharmaceutiques produit de puissants outils potentiels pour contrôler une pandémie qui continue de s’aggraver. Ces bonnes nouvelles ont fait grimper le rendement des obligations américaines et canadiennes. Selon de nombreux observateurs, il faudrait donc prévoir une hausse des taux hypothécaires. Les marchés boursiers sont en forte hausse, surtout aux États-Unis, où ils atteignent de nouveaux sommets.

Le rendement à 5 ans des obligations du gouvernement du Canada se situe actuellement à 0,45 %. Il a été d’aussi peu que 0,39 % récemment, et de 0,28 % au cours de l’année écoulée. On fait peut-être trop de cas des bonnes nouvelles en matière de vaccins, puisque les restrictions resserrées et le nombre record de cas de COVID amortiront l’activité économique une bonne part de l’hiver, atténuant les pressions haussières sur les taux. Toute augmentation des taux hypothécaires sera de 10 points de base ou moins, quoique les réductions de taux accordées par les prêteurs pourraient commencer à disparaître.

Dr. Sherry Cooper

Dr. Sherry Cooper

Chief Economist, Dominion Lending Centres
Sherry is an award-winning authority on finance and economics with over 30 years of bringing economic insights and clarity to Canadians.

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